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中海物业上市 房企分拆物管资本化潮涌

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  • 楼主 2020-01-16 14:40:20
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  • 以“互联网+”为核心的社区O2O概念在房企分拆物管时分外流行。房产企业在自身技术水平并不很完善的条件下,可以联合互联网巨擘,依托他们成熟的技术条件及自身物业管理水平打造全新的O2O平台,抢滩社区O2O市场。

    10月23日,中海物业以介绍形式在港交所挂牌上市,这是继2014年6月花样年分拆彩生活以来,第二家分拆物管平台在港上市的房企。

    彩生活和中海物业的成功上市,预示着资本市场对物业管理的认可,不少房企也正在深耕这一过去并不受重视的业务板块。

    光大证券此前曾预测,物业管理未来的收入空间约为2.7万亿元,若以3%收取端口费,对应798亿元,是“尚待开垦的蓝海市场”。但与此同时,物管公司如何实现资本化,其盈利如何持续,仍然是每一家大牌房企分拆物管时必须面对的问题。

    中海物业样本

    按照香港主板上市规则,介绍上市是指公司上市前不需要实质上拿出股票向社会公众销售而直接申请上市,这意味着中海物业此次上市将不涉及公开集资。

    中海采取的这种模式在现金为王的环境下显得十分另类。不过这也从另一个侧面反映出,融资或不是中海物业上市的主要目的。

    国金证券(香港)有限公司总经理黄立冲认为,中海分拆物业平台上市或是出于以下几方面的考虑:一是市场对地产的估值本身就低,由于地产受制于周期性影响和政策影响,如果将中海物业和中海地产合并在一起,很难提升中海地产的估值;二是物业管理公司盈利较为稳定,受政策影响也小,分拆上市能体现出物业的真实价值,也更方便做大。

    截至2014年底,中海实现物业管理收入20.1亿港元,其中香港及澳门地区2.3亿港元,内地17.8亿港元,同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米,同比增加25%。

    中海物业目前的主要营收结构包括物业管理服务与增值服务两大类。截至今年5月底,中海物业收入的9.32亿港元中,整个物业管理服务收入占比达95.3%,这其中贡献最大的是包干制物业管理服务,收入超过8亿港元,占比约86%。

    未来如何做大?从中海物业目前的业务版图来看,其盈利模式与万科物业类似,专注于物业资产管理服务,因此,其未来的营收增长点将主要来源于规模扩张。中海物业在上市文件中也明确表示,将继续增加在现有及新市场内物业管理总建筑面积及数目,从而扩展业务。

    中海物业的确有大规模扩张的实力。除了大量的现金流,母公司中海地产拥有大量的土地储备也为中海物业的扩张增添筹码。截至2014年底,中海地产在内地31个城市以及港澳共拥有3735万平方米土地储备,中海宏洋土地储备为1207万平方米。业内人士分析称,未来仅为这些项目提供物业管理服务,中海物业就可能获得高额的营业额。

    此外,中海物业目前所管理的都是收益较高、较稳定型物业。除住宅外,还覆盖了中海系甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大产品系列。财报显示,中海物业的每万平米管理面积平均收入高达11.2万港元,单位营收能力高企。

    另外,中海物业在港除为集团的香港豪宅物业项目提供管理服务外,还依托央企背景,接手公共屋村、基建和出入境口岸等政府物业,经营类型多样化也为其未来发展提供了更多可能。

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    (责任编辑:王莉)
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