小产权房转正成定局!详解住建部《试点方案》

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楼主 2020-01-13 20:25:19
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8月28日,国土资源部和住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。在这个试点方案中,对集体建设用地建设租赁用房(俗称“小产权房”)做了相对比较仔细的说明和确定,甚至可以说,这是对未来小产权房转正的基本路径设定方案。

一、集体建设用地建设租赁用房的基本目的是什么?

在这个试点方案中,明确提到利用集体建设用地搞租赁房,重点在于三个目的:

第一,增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

第二,拓宽集体经济组织和农民增收渠道。

第三,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。

用一句话总结:小产权房转正的核心目的在于增加市场供应,促进农民增收和加快城市化进程。

二、未来的小产权房究竟会怎么搞?

1、原文:坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。

解读:从这段话来看,小产权房的租金应该是开发主体自己来确定,同时地方建委需要对小产权房的建设、出租、登记等进行专门的管理。要把小产权房也要纳入建委的管理平台系统中。

2、原文:项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。

解读:意味着所有的小产权房必须要经过规委的审批,只有拿到规委的规划许可证,才能算是真正的合法合规的小产权房。

3、原文:以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。

解读:文件提到要以满足“新市民”的“合理”需求为主。也就是说能够租赁小产权房的人并非是没有条件的。像北京海淀区唐家岭的集体建设用地的租赁房,就只面向海淀区保障房家庭,而并非公开租赁。

也有一些集体用地上的租赁房被政府征用为公租房,面向公租房客户出租,也不是一个公开出租的产品。

但是从这个文件来看,未来集体建设用地上的小产权房,肯定是面向市场出租了,而且开发主体会逐渐由政府转向集体大队+开发商的联营主体。

4、原文:按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的城市中,发展住房租赁市场试点。

解读:第一批试点的城市主要包括北京市,泉州市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市。

值得注意的是,深圳、天津、重庆及河北均不在第一批试点城市范围内。

5、原文:小产权房由村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

解读:小产权房并不是有政府机构来进行开发运营,而是由集体经济组织自行开发运营,同时也可以联营、入股等方式,也就意味着开发商也可以通过联营、入股等方式来进行小产权房的开发运营。

三、未来小产权房的享受什么权益?

1、原文:集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

解读:不得以租代售,不得转租,也就意味着所有的小产权房都要有经营管理公司,一锤子买卖行不通了,一次性收取几十万,甚至上百万来出租小产权房的做法,可能有以租代售的嫌疑,在未来的小产权房租赁中可能都将行不通。

当然也可以采用收取押金或者会员卡的方式来收取高额费用,但是一经举报,仍有以租代售的嫌疑。

2、原文:承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

解读:这段话是租售同权的另外一种表述,租赁小产权房不仅可以依法申领居住证,同时还可以享受基本公共服务,也就是可以确保孩子的上学资格,这是一个巨大的突破,从本质上讲就是承认小产权房的正式转正,从法律上承认小产权房是一个合法的居住地。

3、原文:试点城市编制实施方案,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。2019年11月,开展试点中期评估。2020年底前,总结试点工作,报国土资源部和住房城乡建设部。

解读:这一条是对试点实施方案的时间要求,也就是说2017年年底各个城市就要出台试点方案,2019年就要达到一定的普及性,能够进行评估,2020年就要能够总结试点。整个过程时间,就是三年!意味着未来三年,小产区房肯定将大量上市,从而对市场形成一定的冲击。

以上就是对政策原文的一个基本解读,总结起来就是以下三点:

第一,未来三年,各地要加大集体建设用地租赁房的开发供应,并将其纳入管理体系中,形成相对正规的市场组成部分,而且允许包括开发商在内的联营机构进行联合开发,这是高地价背景下,开发商的一条出路。也是购房者的一条出路。

第二,试点城市要给小产权房进行正名及正式转正,要执行真正的租售同权,小产权房要享受合法居住住址应该享受的各项公共服务,其中就包括可以上学,具体是不是就近上学,需要各地具体政策执行安排。

第三,所有的小产权房都要纳入城市规划管理范畴,只有取得规划许可证的项目才能成为真正的小产权房项目,而且也要在官方管理网站上进行信息登记,才能享受到各项公共服务。

因此并非所有的小产权房都是正儿八经的集体建设用地租赁房。因此,对于目前已经开发的小产权房,最关键的是想办法进入到系统中来,取得合法身份,价值无疑将迅速提升。

四、对未来市场的影响判断:新加坡模式即将到来?

1、未来三年,如果大量小产权房入市,对北京市场整体上是一个大利空。

根据北京市的规划,未来五年要建设50万套,平均每年10万套。也就可能意味着,未来三年至少要30万套的供应量。如果这个供应量真的实现,那么北京市的刚需客户可能将被一扫而空。

同时还要考虑到未来共有产权房的冲击。小产权房+共有产权房+长租房+租售同权,未来北京市的商品住宅市场将会被高度挤压。

未来北京市的中小户型二手房住宅市场可能真的会很难受,卖又卖不出去,租又租不上价格,二手房住宅市场投资真的应该要谨慎。

2、城市中心区的房子和大户型房子相对保值率较高。

随着刚需被保障,两类房子相对来说保值率会更高一点。一类是城市中心区的房子,因为大多数的保障房均在郊区,因此对城市中心区的影响程度偏小。第二类就是大户型产品,不管怎样,随着家庭生命周期的递进,居住的更新换代还是需要的,因此大户型产品的需求反而会慢慢变大。

3、随着房地产长效机制的逐步建立,限购的取消将成为一种可能的选项。

从商品市场角度上看,限购本身就是一种非常时期的非常手段。未来随着共有产权房、小产权房、长租房等多层次住房供给制度的建立,但基本居住不再成为一种稀缺资源的时候,限购的取消应当会成为一种可能的选项。

因此未来三年内逐步取消限购,这是可能的。

综合来看,北京的住房制度已经逐步走上“新加坡模式”,通过价格低廉的公租房及共有产权房、小产权房,让80%的人居有其屋。而让剩余的20%的人,从市场中购买改善需求的房子。

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